鲁山县人民政府办公室

关于印发鲁山县农村宅基地和村民自建住房

管理办法（试行）的通知

各乡（镇）人民政府、街道办事处，县直有关单位，先进制造业开发区管委会、城南特色商业区建设事务服务中心，土门、江河社会事务综合服务中心：

《鲁山县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》已经县政府第32次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

                                                                                                                                                                                                                                              2025年2月18日

鲁山县农村宅基地和村民自建住房

管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建（修缮）住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》《河南省农村自建住房规划和用地管理办法（试行）河南省农村集体建设用地房屋建筑管理办法（试行）的通知》《住房和城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》《土地权属争议调查处理办法》（国土资源部令第17号）、《平顶山市农村自建住房建设管理条例》等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内农村村民自建住房管理。中心城区城镇开发边界内近期未实施城镇化的村庄可参照执行。

第三条 农业农村部门负责农村宅基地监督和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

住房城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。
    市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

城市管理部门负责中心城区城镇开发界内村民自建房日常巡查监管工作，依法查处违法建设和违规建设行为，对移交的违法违规建设线索依法依规处理，对违法建设行为负主要责任。
    各乡镇（街道、中心）政府负责本辖区内（中心城区城镇开发边界外区域）宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。对自建房申请、审批、使用全程监管；落实“三到场”，自建房申请审查到场、建设过程放线到场、建成后核实到场等；负责建筑活动现场管理和日常巡查及违法建设活动上报，防止违规建设和违法占地行为，对中心城区城镇开发边界外区域违法违规建设行为及违规违法占地行为负主要责任。对中心城区城镇开发边界内，及时发现上报城市管理部门的违法违规建设行为负次要责任；发现违法违规建设行为未及时上报并形成违法事实的，与城市管理部门同负主要责任。发现违法违规建设行为及时上报并形成违法事实的，城市管理部门负主要责任。做好本辖区自建房纠纷调处和隐患排查化解工作。

 第四条 农村宅基地审批和村民自建住房建设必须符合村庄规划，未编制村庄规划的，应当位于划定的村庄建设用地边界内。坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

第二章 规划编制

第五条 按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划或“通则式”村庄规划，报上一级政府审批。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

第六条 一户村民只能拥有一处宅基地。城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。中心城区城镇开发边界外农村宅基地个人新建 、改建、扩建、翻建(修缮)后，原则上三层以下（含三层），确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方同意。中心城区城镇开发边界内个人自建房管控区域、建设规模按照《建设美丽新鲁山加强城区规划建设管理的实施意见》（鲁政〔2021〕19号）要求，管理及审批程序按照本文件执行。 

第三章 建房申请审批

第七条 符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出建房书面申请。村民填写《农村宅基地自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。

第八条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。

第九条 村级组织对申请材料宅基地手续真实性、是否符合一户一宅、是否本村本组成员、是否符合村庄规划（中心城区开发边界内由县自然资源局套合是否符合国土空间规划）等进行审查。将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、建筑风貌、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十条 各乡镇（街道、中心）政府要明确专门内设机构负责农村宅基地自建房的管理和审批工作，一窗受理申请。对村级组织审查通过的材料真实性、合法性、完整性进行复审并进行实地踏勘，审查通过后提交乡镇（街道、中心）规委会审议。

中心城区城镇开发边界内宅基地自建房，经街道办事处窗口审查通过后，由县自然资源局对是否符合国土空间规划复核后提出意见。

    第十一条 根据乡镇（街道、中心）规委会审议结果，由乡镇（街道、中心）政府对审核通过的发放《乡村建设规划许可证》（中心城区城镇开发边界内的由自然资源局进行合规性审查后，街道办事处发放村民自建住房审批表），对审核没有通过的及时告知村级组织。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县农业农村、住房和城乡建设、自然资源、市场监督管理等部门备案。中心城区城镇开发边界内的需向县城市管理部门备案。

第四章 风貌管控

第十二条 村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第十三条 县住房和城乡建设部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第五章 建房管理

第十四条 村民要在取得《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

第十五条 村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡镇聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。

第十六条 县住房和城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度，会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

第十七条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。

第十八条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇（街道、中心）政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

第十九条 乡镇（街道、中心）政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇（街道、中心）政府要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门报告。

第二十条 乡镇（街道、中心）政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

中心城区城镇开发边界管控区域内村民确需对原有住房修缮的，参照《建设美丽新鲁山加强城区规划建设管理的实施意见》（鲁政〔2021〕19号）要求管理，审批程序按照本文件执行。 

第二十一条 村民自建住房完工后，要向乡镇（街道、中心）政府申请竣工验收。乡镇（街道、中心）政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地自建住房验收意见表》。

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

第六章 闲置宅基地利用

第二十二条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。

第二十三条 村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地。村民按照规划另址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。

第七章 监督管理

第二十四条 建立县主导、乡镇（街道、中心）负责、村级主责的农村宅基地和自建住房管理机制。农业农村、自然资源、住房和城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导。乡镇（街道、中心）政府要落实巡查、报告和监督管理责任，严格落实批前、建设中、竣工验收时的“三到场”监管机制。

第二十五条 乡镇（街道、中心）政府综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违法违规建房，负责巡查发现违法违规占地建房制止、上报，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

第二十六条 村级组织在乡镇（街道、中心）政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村级组织要加强日常巡查，建立农村宅基地和村民自建房管理协管员制度，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇（街道、中心）政府报告，形成违法违规事实的负次要责任。对发现未上报并形成违法违规事实的与乡镇负同等责任。

第二十七条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第二十八条 村级组织、乡镇（街道、中心）政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中，玩忽职守造成占用耕地或基本农田建房、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由相关部门依法予以处理。

有下列行为之一的，有关部门可依据相关法规依法问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任:

（一）违规办理行政许可、登记等事项的；

（二）违规出具审查、审核、审批手续和虚假意见证明材料的；

（三）未认真履行监管职责，推诿扯皮，致使违法建房行为未及时发现或发现后不按规定组织查处的；

（四）村（居）委会书记、主任、村民小组长未认真履职，致使自建房已建至一层及以上尚未被发现并采取措施的；

（五）乡镇（街道、中心）政府分管领导、村（居）委会书记、主任及包村领导未认真履职，一年内造成村域内违法占用永久基本农田五亩以下、违法占用耕地十亩以下建房未采取措施的；

（六）乡镇（街道、中心）政府分管领导未认真履职，对村（居）委会上报违法占用耕地或永久基本农田建房的行为未进行制止和查处的；

（七）其他玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的行为。

第八章 争议调处

第二十九条 属于个人之间、个人与单位之间的土地权属争议，由当事人协商解决；协调不成的，由乡镇（街道、中心）政府负责调查处理。

单位与单位之间的权属争议，由县级以上人民政府处理，县级以上自然资源主管部门负责土地权属争议案件的调查处理，争议所在地的乡镇（街道、中心）政府做好配合工作。

在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地利用现状。

第九章 附则

第三十条 本办法自印发之日起试行。

    附 件：1.农村宅基地和村民自建住房申请表附件1.docx

               2.农村宅基地使用承诺书附件2.docx

               3.农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表附件3.docx

        4.农村宅基地和村民自建住房验收意见表附件4.docx

        5.农村宅基地批准书附件5.docx

        6.鲁山县中心城区城镇开发边界内宅基地自建房申请表附件6.docx

        7.鲁山县中心城区城镇开发边界内宅基地自建房审批表附件7.docx

        8.鲁山县中心城区城镇开发边界内宅基地自建房验收表附件8.docx

        9.鲁山县中心城区城镇开发边界内宅基地自建房修缮审批表附件9.docx

      10.政策解读.docx